簡明問答| 《高青縣國有土地儲備辦法》政策解讀

政府通過依法收回、收購、征收等方式取得土地,進行前期開發(fā)、儲存以備供應，對優(yōu)化土地資源配置,促進土地節(jié)約集約利用具有重要意義。

問：起草修改的背景和過程是什么？

答：  2002年5月8日，高青縣人民政府印發(fā)的《高青縣國有土地儲備辦法》（高政發(fā)[2002]31號）,已不適應現階段的法律法規(guī)和形勢要求?，F根據《中華人民共和國土地管理法》、《山東省國有土地儲備辦法》、《淄博市國有土地儲備辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章,結合本縣實際,縣自然資源局代縣政府起草修改了《高青縣國有土地儲備辦法》（以下簡稱《儲備辦法》）。期間，征求了相關部門的意見，根據反饋意見對《儲備辦法》進行了修改完善?！秲滢k法》已按照程序向司法部門進行了合法性審查，縣政府常務會議研究通過。 

問：新修改的《儲備辦法》主要內容有哪些？

答：新修改的《儲備辦法》全文分總則、儲備計劃、儲備范圍、儲備程序、開發(fā)管理與利用、資金管理、法律責任、附 則八章二十八條。

第一章 總則。共五條內容，主要 闡述了《儲備辦法》制定的依據，國有土地儲備的概念，遵循的原則以及具體的承擔部門等。

第二章 儲備計劃。共兩條內容，主要是指縣自然資源主管部門會同相關部門,根據城市建設發(fā)展和土地市場調控的需要,編制年度土地儲備計劃,以及明確年度土地儲備計劃的內容。

第三章 儲備范圍。共五條內容，主要明確儲備土地納入的范圍及有關標準。

第四章 土地儲備程序。共三條內容，主要明確土地儲備機構采取不同方式進行土地儲備的相關程序及有關要求。

第五章 開發(fā)管理與利用。共四條內容，主要明確儲備土地的管護、開發(fā)整理、供應的要求。

第六章 資金管理。共三條內容，主要是明確土地儲備資金的管理、監(jiān)督、籌措及成本核算等要求。

第七章 法律責任。共四條內容，主要是明確土地儲備工作中違反本《儲備辦法》的有關規(guī)定，必須承擔相應的法律責任。

第八章 附 則。主要說明本《儲備辦法》的有效期限以及原《儲備辦法》的廢止。

問：《儲備辦法》修改的具體情況是什么？

答：原《儲備辦法》全文共二十條，現修改為全文八章二十八條。具體情況如下：

一、將第一條修改為“為了規(guī)范國有土地儲備行為,優(yōu)化土地資源配置,促進土地節(jié)約集約利用,根據《中華人民共和國土地管理法》、《山東省國有土地儲備辦法》、《淄博市國有土地儲備辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章,結合本縣實際,制定本辦法”。

二、將第二條修改為“本縣行政區(qū)域內的國有土地儲備適用本辦法。本辦法所稱國有土地儲備,是指縣人民政府通過依法收回、收購、征收等方式取得土地,進行前期開發(fā)、儲存以備供應的行為”。

三、將第三條修改為“國有土地儲備應當遵循政府主導、規(guī)模適度、規(guī)范有序、嚴格管理的原則,優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地”。

四、增加一條，作為第四條：“縣人民政府依法加強對國有土地儲備工作的領導,建立健全土地儲備協(xié)調運行機制,研究解決土地儲備工作中的重大問題”。

五、將第四條修改并作為第五條：“縣自然資源主管部門負責本行政區(qū)域內的國有土地儲備管理工作。由納入國家土地儲備機構名錄管理的縣土地儲備出讓中心具體承擔國有土地儲備工作”。

發(fā)展改革、公安、財政、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設、文化和旅游、審計、城市管理、人民銀行分支機構等部門應當按照各自職責,做好國有土地儲備管理的相關工作”。

六、將第五條修改并作為第六條：“縣自然資源主管部門會同發(fā)展改革、財政、人民銀行分支機構等部門,根據城市建設發(fā)展和土地市場調控的需要,結合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地儲備三年滾動計劃、年度土地供應計劃、地方政府債務限額等因素,編制年度土地儲備計劃, 對土地儲備總量、結構、布局、時序等作出統(tǒng)籌安排，提交上一級自然資源主管部門備案后,報縣人民政府批準。

因土地市場調控政策變化或低效用地再開發(fā)等原因,確需調整年度土地儲備計劃的,每年中期可調整一次,按原審批程序備案、報批”。

七、刪除第六條。

八、增加一條，作為第七條：“年度土地儲備計劃應當包括下列內容:

(一)上年度末儲備土地結轉情況;

(二)年度新增儲備土地計劃;

(三)年度儲備土地前期開發(fā)計劃;

(四)年度儲備土地供應計劃;

(五)年度儲備土地管護計劃;

(六)年度土地儲備資金需求總量”。

九、將第七條修改并作為第八條：“下列土地可以納入儲備范圍:

(一)依法收回的國有土地;

(二)收購的土地;

(三)行使優(yōu)先購買權取得的土地;

(四)已辦理農用地轉用、征收批準手續(xù)并完成征收的土地;

(五)其他依法取得的土地”。

十、將第八條修改并作為第九條：“下列國有土地,經縣人民政府批準,由自然資源主管部門依法無償收回土地使用權,注銷土地登記后納入儲備:

(一)無償取得劃撥土地使用權的土地使用者因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業(yè)結構調整或者其他原因停止使用的原劃撥土地;

(二)公路、鐵路、礦場等核準報廢的土地;

(三)土地出讓合同約定的土地使用期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的土地;

(四)超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿二年未開發(fā)的土地,但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以無償收回的其他土地”。

第十條：“下列國有土地,經縣人民政府批準,由自然資源主管部門依法有償收回土地使用權,注銷土地登記后納入儲備:

(一)為公共利益需要使用的土地;

(二)因實施城市規(guī)劃進行舊城改造調整使用的土地;

(三)有償取得劃撥土地使用權的土地使用權人申請收回的原劃撥土地;

(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定應當有償收回的其他土地”。

第十一條 ：“下列國有土地,經縣人民政府批準,由土地儲備機構依法收購土地使用權,注銷土地登記后納入儲備:

(一)以出讓方式取得土地使用權后,沒有能力按照合同約定開發(fā),又不具備轉讓或者租賃條件的土地;

(二)土地使用權轉讓時,政府依法享有優(yōu)先購買權的土地;

(三)土地使用權人依法向政府申請收購的出讓土地;

(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以收購的其他土地”。

十一、增加一條，作為第十二條：“土地儲備機構應當對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經濟補償、土地權利(包括用益物權和擔保物權)等情況進行審核,不得為了儲備而強制征收土地。

儲備土地入庫前,土地儲備機構應向不動產登記機構申請辦理登記手續(xù)”。

十二、增加一條，作為第十三條：“有下列情形之一的土地,不得入庫儲備:

(一)取得方式及程序不合規(guī)的;

(二)補償不到位的;

(三)權屬不清晰的;

(四)應辦理相關不動產登記手續(xù)而尚未辦理的;

(五)其他存在污染、文物遺存、礦產壓覆、洪澇隱患、地質災害風險等情況,未按規(guī)定完成核查、評估和治理的”。

十三、將第九條、第十條合并修改并作為第十四條：“通過收回國有土地使用權取得土地進行儲備的,土地儲備機構應當按下列程序進行:

(一)根據年度土地儲備計劃或者經政府批準的土地使用權人的申請,確定擬收回的地塊;

(二)對擬儲備土地的權屬、面積、四至范圍、用途以及地上建(構)筑物的權屬等情況進行實地調查和審核;

(三)根據實地調查情況,向縣規(guī)劃主管部門征求規(guī)劃用地性質意見;

(四)選擇有資質的評估機構對擬收回的土地及地上建(構)筑物進行評估,依據評估結果測算補償費用,報縣自然資源和財政部門審定;

(五)根據補償費用審定結果,提出土地收回的具體方案,報縣人民政府批準;

(六)根據政府批準的土地收回方案,與原土地使用權人簽訂國有土地使用權收回合同;

(七)將相關資料報縣自然資源主管部門審核后,報政府審批下發(fā)收回土地使用權批準文件;

(八)根據國有土地使用權收回合同的約定,支付土地補償費用,收回土地以及地上建(構)筑物;

(九)申請自然資源主管部門辦理注銷登記手續(xù)后納入儲備,錄入全國統(tǒng)一的儲備土地監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)。

法律、法規(guī)對國有土地上房屋征收和收回國有土地使用權另有規(guī)定的,依照其規(guī)定執(zhí)行”。

第十五條：“通過收購國有土地使用權取得土地進行儲備的,土地儲備機構應當按照下列程序進行:

(一)對擬收購的土地及其地上建(構)筑物等權屬和現狀進行實地調查,調查結果應當由土地使用權人確認;

(二)與土地使用權人協(xié)商選定具有相應資質的評估機構對擬收購的土地及其地上建(構)筑物價值進行評估;

(三)根據土地評估結果與土地使用權人協(xié)商土地補償標準,報縣自然資源、財政部門審核確認后,擬定收購方案;

(四)收購方案經縣人民政府批準后,與土地使用權人簽訂國有土地使用權收購合同;

(五)申請自然資源主管部門辦理土地注銷登記手續(xù)后納入儲備,錄入全國統(tǒng)一的儲備土地監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)”。

第十六條：“政府依法行使優(yōu)先購買權取得土地進行儲備的,應當作出收購決定,并向土地使用權人支付收購費用,經自然資源主管部門依法辦理土地注銷登記手續(xù)后,由土地儲備機構納入儲備,錄入全國統(tǒng)一的儲備土地監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)”。

第十七條 ：“政府依法批準農用地轉用、征收的土地,由自然資源主管部門依法辦理土地注銷登記手續(xù)后,可以納入國有土地儲備。未依法進行征地補償安置的,不得納入國有土地儲備”。

十四、刪除第十一條、第十三條、第十五條、第十八條。

十五、將第十二條修改并作為第十八條：“土地儲備機構應當采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式,對儲備的土地進行保護管理。

土地儲備機構應當建立巡查制度,設置安全警示標識,發(fā)現儲備土地上存在違法用地、違法建設、地塊被侵占、違規(guī)排放污染物、亂倒渣土垃圾等行為,應當制止并報自然資源主管部門,由自然資源主管部門及時組織處理。

自然資源、公安、城市管理等相關部門應當按照各自職責依法查處侵害儲備土地權利的行為”。

第十九條：“ 土地儲備機構應當做好儲備土地的開發(fā)整理,組織對儲備土地的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等進行前期開發(fā)。

對儲備土地進行開發(fā)的,應當通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監(jiān)理等單位,合理控制開發(fā)周期,并對工程施工予以監(jiān)督管理和組織驗收”。

第二十條：“儲備土地在依法供應前,土地儲備機構可以將儲備土地使用權單獨或者連同地上建(構)筑物通過出租、臨時使用等方式加以利用。

臨時利用儲備土地的,應當簽訂臨時利用合同,并不得建設永久性建(構)筑物。臨時利用期限最長不得超過二年”。

十六、將第十四條修改并作為第二十一條：“儲備土地具備供應條件的,可以納入縣土地供應計劃,由縣人民政府自然資源主管部門統(tǒng)一組織土地供應。

儲備的土地供應前,規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃,提出地塊位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件;未確定規(guī)劃條件的,不得供地”。

十七、將第十六條修改并作為第二十三條：“土地儲備資金應當通過以下途徑籌措:

(一)從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排;

(二)從國有土地收益基金中安排;

(三)發(fā)行土地儲備專項債券籌集;

(四)經批準可用于土地儲備的其他資金”。

十八、將第十七條修改并作為第二十二條：“土地儲備資金實行預決算管理。土地儲備機構應當按宗地編制土地儲備收支預決算,經財政部門審核后,報縣人民政府批準。

土地儲備資金收支管理嚴格執(zhí)行土地儲備資金財務管理的相關規(guī)定。土地儲備資金通過政府預算安排,專款專用,禁止擠占挪用。

土地儲備資金由財政部門負責管理和監(jiān)督使用,土地儲備機構負責資金使用和會計核算。審計部門應當依法對土地儲備資金使用情況、成本開支情況以及土地儲備機構財務狀況等定期進行核查、審計”。

十九、增加一條，作為第二十四條：“土地儲備機構與財政部門應當建立健全宗地成本核算制度。收儲土地所發(fā)生的費用應當按宗地核算,納入宗地成本。

土地出讓收入按規(guī)定上繳財政后,土地儲備機構應當向財政部門報送宗地成本,財政部門審核后將宗地成本撥付土地儲備機構”。

二十、增加二條，作為第二十五條：“違反本辦法規(guī)定,依法收回國有土地的原土地使用權人拒不交出土地,或者臨時利用儲備土地期滿拒不歸還的,由縣人民政府自然資源主管部門責令限期交還土地,處每平方米十元以上三十元以下的罰款;逾期仍不交還的,由縣人民政府自然資源主管部門申請人民法院強制執(zhí)行”。

第二十六條：“ 土地儲備機構、土地使用權人未履行國有土地使用權收購或者收回合同的,依照合同約定承擔違約責任;造成損失的,依法予以賠償”。

 二十一、將第十九條修改并作為第二十七條：“違反本辦法規(guī)定,自然資源主管部門和其他有關部門以及土地儲備機構,有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)違反程序進行土地儲備的;

(二)違反規(guī)定進行土地儲備融資的;

(三)違反規(guī)定使用土地儲備資金的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為”。

二十二、將第二十條修改并作為第二十八條：“本《儲備辦法》自2020年9月 日起施行，有效期至2025年9月 日。原《關于印發(fā)高青縣國有土地儲備辦法的通知》（高政法［2002］31號）同時廢止”。